Toàn Tập Lưu Ý Khi Mua Nhà Tại Mỹ Cho Người Việt 2025

Mua nhà tại Mỹ đang trở thành xu hướng quan tâm lớn của nhiều gia đình Việt Nam. Với các cơ hội định cư ngày càng mở rộng, việc sở hữu bất động sản tại “xứ sở cờ hoa” không còn là ước mơ xa vời. Tuy nhiên, để thực hiện thành công giao dịch mua nhà và tránh các rủi ro pháp lý, tài chính, bạn cần nắm vững nhiều lưu ý quan trọng. Định Cư Mỹ EB3 chia sẻ kinh nghiệm chuyên sâu về quy trình mua nhà tại Mỹ, giúp bạn tự tin thực hiện quyết định đầu tư bất động sản thông minh.

Mua nhà ở Mỹ có được định cư hay nhập tịch không?

Không. Mua nhà ở Mỹ không tự động mang lại quyền định cư hay nhập tịch. Theo luật di trú Hoa Kỳ, việc sở hữu bất động sản chỉ tạo ra quyền sở hữu tài sản, không cấp bất kỳ quyền lợi về di trú nào.

Nhiều người Việt Nam nhầm tưởng rằng đầu tư mua nhà sẽ được cấp thẻ xanh. Thực tế, để có thể định cư tại Mỹ, bạn cần thông qua các chương trình định cư chính thức như:

• eb3 visa: Định cư thông qua việc làm với chi phí từ $45.000-60.000 USD
• Visa EB5: Định cư thông qua đầu tư với số vốn tối thiểu $800.000 USD
• Visa EB1: Định cư dành cho tài năng xuất chúng
• Bảo lãnh gia đình: Thông qua người thân là công dân Mỹ

Tuy nhiên, sở hữu nhà ở Mỹ vẫn mang lại nhiều lợi ích thực tế:

• Tài sản đầu tư sinh lời ổn định với mức tăng giá trung bình 3-5% mỗi năm
• Tạo nguồn thu nhập từ việc cho thuê
• Chuẩn bị chỗ ở khi có cơ hội định cư trong tương lai
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư quốc tế

Người Việt cần đáp ứng điều kiện gì để mua nhà ở Mỹ?

Người Việt Nam hoàn toàn có thể mua nhà tại Mỹ mà không cần phải là công dân hay thường trú nhân. Luật pháp Hoa Kỳ cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản với 3 điều kiện cơ bản:

Về pháp lý:

• Tuổi tối thiểu 18 tuổi theo luật pháp Việt Nam và Mỹ
• Có hộ chiếu còn hiệu lực
• Không vi phạm luật pháp Mỹ (không nằm trong danh sách cấm nhập cảnh)

Về tài chính:

• Chứng minh nguồn vốn hợp pháp thông qua sao kê ngân hàng
• Có khả năng thanh toán ít nhất 20-25% giá trị nhà làm tiền đặt cọc
• Thu nhập ổn định để đảm bảo trả nợ thế chấp (nếu vay mortgage)

Về thủ tục:

• Mở tài khoản ngân hàng Mỹ hoặc chuyển tiền từ Việt Nam
• Hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định từng tiểu bang

Đặc biệt, một số tiểu bang như California, Florida, New York có nhiều người Việt sinh sống, tạo thuận lợi cho việc giao dịch và hỗ trợ ngôn ngữ.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), người nước ngoài chiếm 8.5% tổng số giao dịch mua nhà tại Mỹ năm 2024, trong đó người Việt đứng thứ 7 về số lượng giao dịch.

Cần bao nhiêu tiền để mua nhà ở Mỹ?

Chi phí mua nhà tại Mỹ dao động rộng tùy theo vị trí, loại nhà và hình thức thanh toán. Dưới đây là phân tích chi tiết về các khoản chi phí cần chuẩn bị:

Giá nhà trung bình theo khu vực (2025):

• California: $850.000-1.200.000 USD (19.9-28.1 tỷ VNĐ)
• Florida: $425.000-650.000 USD (10.0-15.2 tỷ VNĐ)
• Texas: $350.000-550.000 USD (8.2-12.9 tỷ VNĐ)
• New York: $700.000-1.500.000 USD (16.4-35.2 tỷ VNĐ)
• Các tiểu bang khác: $250.000-450.000 USD (5.9-10.6 tỷ VNĐ)

Chi phí ban đầu cần chuẩn bị:

Khoản mục	Tỷ lệ	Số tiền (nhà $500.000 USD)
Tiền đặt cọc	20-25%	$100.000-125.000 USD
Chi phí thẩm định	0.3-0.5%	$1.500-2.500 USD
Phí luật sư	0.5-1%	$2.500-5.000 USD
Bảo hiểm nhà	0.3-0.8%	$1.500-4.000 USD
Thuế chuyển nhượng	0.5-2%	$2.500-10.000 USD
Phí khác	–	$3.000-5.000 USD
Tổng cộng	135-160%	Ví dụ: nhà $500K cần $675K-800K

Các hình thức thanh toán:

• Trả tiền mặt: Cần 100% giá trị nhà + phí phụ (khoảng 103-105% tổng giá trị)
• Vay thế chấp: Chỉ cần 20-25% tiền đặt cọc, phần còn lại vay ngân hàng

Lưu ý rằng người nước ngoài thường khó vay mortgage từ ngân hàng Mỹ, nên phần lớn phải trả tiền mặt hoặc tìm các ngân hàng chuyên cho người nước ngoài vay với lãi suất cao hơn 1-2%.

7 Lưu ý quan trọng trước khi mua nhà ở Mỹ

Trước khi đi sâu vào 7 lưu ý quan trọng, quyết định cơ bản nhất mà bạn cần đưa ra là giữa việc thuê và mua nhà ở Mỹ. Mỗi lựa chọn đều có ưu và nhược điểm riêng, tùy thuộc vào tình hình tài chính và mục tiêu dài hạn của bạn.

Xác định rõ mục đích mua nhà

Một trong những câu hỏi lớn nhất khi xác định mục đích là liệu đầu tư bất động sản mỹ có được định cư hay không, từ đó định hướng quyết định về vị trí, loại hình và ngân sách. Nhìn chung, có 3 mục đích chính khi mua nhà tại Mỹ:

Mục đích đầu tư sinh lời:
Tập trung vào các khu vực có tiềm năng tăng giá và dễ cho thuê. Ưu tiên các thành phố lớn như Los Angeles, Houston, Phoenix với tỷ suất sinh lời cho thuê 6-8%/năm. Nên chọn nhà apartment, condo hoặc nhà phố trong khu vực gần trường học, trung tâm thương mại.

Mục đích ở sau khi định cư:
Chọn nhà trong các khu vực an toàn, có trường học tốt, gần nơi làm việc tiềm năng. Ưu tiên single-family house với sân vườn, phù hợp cho gia đình có con nhỏ. Các tiểu bang như California, Washington, Virginia có cộng đồng người Việt đông đúc, tạo thuận lợi hòa nhập.

Mục đích nghỉ dưỡng:
Chọn các khu resort, gần biển hoặc vùng khí hậu ôn hòa như Florida, California. Loại hình vacation home hoặc condo resort với dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.

Theo khảo sát của Định Cư Mỹ EB3, 78% khách hàng mua nhà với mục đích chuẩn bị cho kế hoạch định cư dài hạn, 15% để đầu tư sinh lời và 7% cho mục đích nghỉ dưỡng.

Tìm hiểu kỹ về khu vực và các loại nhà ở Mỹ

Việc hiểu rõ đặc điểm từng khu vực và loại hình bất động sản giúp bạn đưa ra lựa chọn phù hợp với nhu cầu và ngân sách.

Phân loại khu vực theo mức độ an toàn:

• Khu A+: Tỷ lệ tội phạm dưới 2%, giá nhà cao, trường học đánh giá 8-10/10
• Khu A: Tỷ lệ tội phạm 2-5%, cân bằng giữa giá cả và chất lượng
• Khu B: Tỷ lệ tội phạm 5-10%, giá nhà hợp lý nhưng cần cân nhắc an ninh
• Khu C trở xuống: Không khuyến khích cho người mới

Các loại nhà phổ biến:

Single-Family House (Nhà đơn lập):

• Diện tích: 1.500-4.000 sq ft (140-372 m²)
• Giá: $300.000-2.000.000 USD tùy khu vực
• Ưu điểm: Riêng tư, có sân vườn, giá trị tăng ổn định
• Nhược điểm: Chi phí bảo trì cao, thuế bất động sản cao

Condominium (Căn hộ chung cư):

• Diện tích: 600-1.500 sq ft (56-140 m²)
• Giá: $150.000-800.000 USD
• Ưu điểm: Bảo trì dễ dàng, có tiện ích chung, an ninh tốt
• Nhược điểm: Phí quản lý hàng tháng, hạn chế về không gian

Townhouse (Nhà liên kế):

• Diện tích: 1.200-2.500 sq ft (112-232 m²)
• Giá: $200.000-700.000 USD
• Ưu điểm: Cân bằng giữa giá và không gian
• Nhược điểm: Chia sẻ tường với hàng xóm, ít riêng tư

Lựa chọn hình thức sở hữu nhà

Tại Mỹ có 4 hình thức sở hữu chính mà người Việt có thể lựa chọn, mỗi hình thức có những đặc điểm pháp lý và thuế khác nhau:

Sole Ownership (Sở hữu cá nhân):

• Một người duy nhất sở hữu 100% bất động sản
• Quyền quyết định hoàn toàn về bán, cho thuê, thế chấp
• Chịu trách nhiệm toàn bộ về thuế và nghĩa vụ pháp lý
• Phù hợp: Người độc thân hoặc muốn kiểm soát hoàn toàn tài sản

Joint Tenancy (Sở hữu chung đồng quyền):

• Hai hoặc nhiều người cùng sở hữu với quyền bằng nhau
• Khi một người chết, phần sở hữu tự động chuyển cho người còn lại
• Tất cả phải đồng ý khi muốn bán hoặc thế chấp
• Phù hợp: Vợ chồng hoặc đối tác kinh doanh

Tenancy in Common (Sở hữu chung theo tỷ lệ):

• Mỗi người sở hữu một phần xác định (có thể khác nhau)
• Có thể bán phần sở hữu của mình mà không cần sự đồng ý của người khác
• Khi chết, phần sở hữu được thừa kế theo di chúc
• Phù hợp: Đầu tư nhóm hoặc gia đình nhiều thành viên

Trust Ownership (Sở hữu qua quỹ tín thác):

• Bất động sản được sở hữu thông qua một legal trust
• Giảm thiểu thuế thừa kế và bảo vệ tài sản
• Chi phí thành lập và duy trì cao hơn
• Phù hợp: Tài sản giá trị lớn, có kế hoạch thừa kế phức tạp

Theo tư vấn từ các chuyên gia pháp lý, 65% người Việt mua nhà tại Mỹ chọn hình thức Sole Ownership do đơn giản về thủ tục và quản lý.

Đánh giá khả năng tài chính và các chi phí liên quan

Ngoài giá mua nhà, bạn cần chuẩn bị ngân sách cho nhiều chi phí khác trong suốt quá trình sở hữu, đặc biệt là các khoản thuế nhà đất ở Mỹ. Việc tính toán chính xác giúp tránh tình trạng thiếu hụt tài chính.

Chi phí hàng năm khi sở hữu nhà:

Chi phí	Tỷ lệ/năm	Số tiền (nhà $500.000)
Property Tax	0.5-2.5%	$2.500-12.500 USD
Home Insurance	0.3-1.5%	$1.500-7.500 USD
HOA Fee (nếu có)	$100-500/tháng	$1.200-6.000 USD
Maintenance	1-3%	$5.000-15.000 USD
Utilities	$150-400/tháng	$1.800-4.800 USD
Tổng chi phí	3-8%	$15.000-40.000 USD

Quy tắc 28/36 trong tài chính cá nhân:

• Chi phí nhà ở (mortgage + thuế + bảo hiểm) không quá 28% thu nhập hàng tháng
• Tổng nợ (bao gồm nhà ở) không quá 36% thu nhập hàng tháng

Ví dụ cụ thể:
Thu nhập: $8.000 USD/tháng ($96.000/năm)

• Chi phí nhà ở tối đa: $2.240 USD/tháng
• Có thể mua nhà giá: $400.000-450.000 USD

Người nước ngoài thường phải trả 20-40% tiền mặt, cao hơn công dân Mỹ do khó tiếp cận mortgage với lãi suất ưu đãi.

Lựa chọn thời điểm mua nhà thích hợp

Thị trường bất động sản Mỹ có tính chu kỳ rõ rệt. Việc chọn đúng thời điểm giúp tiết kiệm chi phí và tối ưu lợi nhuận đầu tư.

Chu kỳ thị trường bất động sản:

Mùa xuân (Tháng 3-5):

• Thời điểm sôi động nhất với 40% giao dịch trong năm
• Nhiều lựa chọn nhưng cạnh tranh cao, giá có xu hướng tăng
• Thích hợp cho người cần mua gấp, không quá quan tâm giá

Mùa hè (Tháng 6-8):

• Hoạt động giao dịch vẫn cao, thời tiết thuận lợi xem nhà
• Giá ổn định ở mức cao
• Phù hợp gia đình có con nhỏ (tránh gián đoạn năm học)

Mùa thu (Tháng 9-11):

• Bắt đầu giảm nhiệt, cơ hội thương lượng giá tốt hơn
• Ít lựa chọn hơn nhưng chất lượng đảm bảo
• Thời điểm tốt cho người kiên nhẫn, muốn tiết kiệm chi phí

Mùa đông (Tháng 12-2):

• Ít giao dịch nhất, giảm 20-30% so với mùa xuân
• Cơ hội mua với giá tốt nhất, đặc biệt cuối năm
• Thích hợp cho nhà đầu tư hoặc người linh hoạt về thời gian

Yếu tố kinh tế vĩ mô cần theo dõi:

• Lãi suất Fed: Ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí mortgage
• Tỷ lệ thất nghiệp: Phản ánh sức mua của thị trường
• Chính sách thuế: Thay đổi có thể tác động đến chi phí sở hữu

Theo phân tích của Định Cư Mỹ EB3, người mua vào tháng 10-2 tiết kiệm trung bình 8-12% so với mua vào mùa xuân.

Tìm người môi giới bất động sản uy tín

Realtor đóng vai trò quan trọng trong giao dịch mua nhà tại Mỹ, đặc biệt với người nước ngoài chưa quen với quy trình. Việc chọn đúng người sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh rủi ro pháp lý.

Tiêu chí chọn Realtor uy tín:

Về chuyên môn:

• Có license hành nghề hợp lệ tại tiểu bang
• Kinh nghiệm tối thiểu 3-5 năm trong lĩnh vực
• Chuyên về khu vực bạn quan tâm
• Hiểu biết về quy trình cho người nước ngoài

Về giao tiếp:

• Nói được tiếng Việt hoặc tiếng Anh thành thạo
• Phản hồi nhanh, tư vấn tận tình
• Có network rộng với luật sư, ngân hàng, thẩm định viên

Về uy tín:

• Có đánh giá tốt từ khách hàng trước (check Google Reviews, Zillow)
• Thuộc các hiệp hội uy tín như NAR (National Association of Realtors)
• Minh bạch về commission và các chi phí

Quyền lợi khi sử dụng Realtor:

• Buyer’s Agent: Miễn phí cho người mua (seller trả commission)
• Truy cập MLS (Multiple Listing Service) – cơ sở dữ liệu nhà bán chính thức
• Hỗ trợ thương lượng giá và điều khoện hợp đồng
• Kết nối với các dịch vụ liên quan (mortgage, insurance, inspection)

Thống kê thị trường: 89% giao dịch bất động sản tại Mỹ có sự tham gia của Realtor. Người mua qua Realtor tiết kiệm trung bình $15.000-25.000 USD so với tự mua.

Kinh nghiệm mua nhà từ chuyên gia Định Cư Mỹ EB3

Với hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn định cư và đầu tư bất động sản tại Mỹ, Định Cư Mỹ EB3 chia sẻ những kinh nghiệm thực tế từ hàng trăm case thành công:

Kinh nghiệm về lựa chọn vị trí:

Ưu tiên các khu vực có sự phát triển của cộng đồng người Việt như Garden Grove (California), Houston (Texas), Northern Virginia. Những khu vực này có lợi thế:

• Dễ dàng tìm dịch vụ bằng tiếng Việt
• Giá trị bất động sản tăng ổn định do nhu cầu cao
• Thuận lợi hòa nhập khi định cư về sau

Sai lầm thường gặp cần tránh:

Về tài chính:

• Không dự trù đủ chi phí phát sinh (10-15% giá trị nhà)
• Chuyển tiền không đúng quy định, bị ngân hàng Mỹ từ chối
• Không mua bảo hiểm title, dẫn đến rủi ro về quyền sở hữu

Về pháp lý:

• Không kiểm tra lịch sử pháp lý của nhà (liens, judgments)
• Bỏ qua inspection, phát hiện muộn các vấn đề kỹ thuật
• Không đọc kỹ HOA rules, vi phạm quy định cộng đồng

Về thủ tục:

• Không mở tài khoản ngân hàng Mỹ trước khi mua
• Chậm trễ trong việc chuẩn bị giấy tờ, ảnh hưởng lịch closing
• Không có luật sư review hợp đồng

Lời khuyên từ chuyên gia:
“Mua nhà tại Mỹ không chỉ là giao dịch tài chính mà còn là bước chuẩn bị cho tương lai định cư. Hãy đầu tư thời gian tìm hiểu kỹ lưỡng và xin tư vấn từ các chuyên gia có kinh nghiệm” – Ông Nguyễn Minh, Giám đốc Định Cư Mỹ EB3.

Quy trình 6 bước mua nhà ở Mỹ dành cho người Việt

Bước 1: Xác định địa điểm và chuẩn bị ngân sách

Nghiên cứu thị trường và chọn tiểu bang:

Mỗi tiểu bang có đặc điểm riêng về thuế, pháp luật và cơ hội đầu tư. Dưới đây là phân tích 5 tiểu bang được người Việt ưa chuộng nhất:

California:

• Ưu điểm: Cộng đồng người Việt đông, khí hậu ôn hòa, nền kinh tế mạnh
• Nhược điểm: Thuế cao (income tax 13.3%, property tax 0.75%), giá nhà đắt
• Giá nhà trung bình: $850.000 USD
• Phù hợp: Gia đình có thu nhập cao, ưu tiên chất lượng cuộc sống

Texas:

• Ưu điểm: Không thuế thu nhập cá nhân, chi phí sinh hoạt thấp, kinh tế phát triển
• Nhược điểm: Khí hậu nóng, property tax cao (2.18%)
• Giá nhà trung bình: $350.000 USD
• Phù hợp: Nhà đầu tư, người ưu tiên chi phí hợp lý

Florida:

• Ưu điểm: Không thuế thu nhập, khí hậu nhiệt đới, du lịch phát triển
• Nhược điểm: Rủi ro thiên tai (bão), property tax trung bình (1.02%)
• Giá nhà trung bình: $425.000 USD
• Phù hợp: Người nghỉ hưu, đầu tư vacation rental

Virginia:

• Ưu điểm: Gần Washington DC, cộng đồng người Việt lớn, trường học tốt
• Nhược điểm: Thuế tương đối cao, chi phí sinh hoạt cao ở Northern VA
• Giá nhà trung bình: $450.000 USD
• Phù hợp: Gia đình có con nhỏ, làm việc trong chính phủ

Washington:

• Ưu điểm: Không thuế thu nhập, công nghệ phát triển, môi trường sạch
• Nhược điểm: Khí hậu mưa nhiều, giá nhà cao ở Seattle
• Giá nhà trung bình: $650.000 USD
• Phù hợp: Chuyên gia IT, người yêu thiên nhiên

Chuẩn bị ngân sách chi tiết:

Khoản mục	Ước tính	Ghi chú
Tiền mua nhà	100% giá listing	Có thể thương lượng 5-10%
Down payment	20-40%	Người nước ngoài thường phải trả nhiều hơn
Closing cost	2-5%	Bao gồm phí luật sư, title, inspection
Dự phòng	10-15%	Chi phí phát sinh, sửa chữa ban đầu
Tổng cộng

Mở tài khoản ngân hàng Mỹ:

Để thuận tiện cho giao dịch, bạn nên mở tài khoản tại các ngân hàng lớn như Bank of America, Wells Fargo, Chase. Hầu hết yêu cầu:

• Passport và visa hợp lệ
• Địa chỉ tạm trú tại Mỹ
• Số tiền gửi ban đầu $1.000-5.000 USD
• Một số ngân hàng chấp nhận mở tài khoản online từ Việt Nam

Bước 2: Tìm kiếm và lựa chọn ngôi nhà phù hợp

Sử dụng công cụ tìm kiếm online:

Zillow: Trang web phổ biến nhất với đầy đủ thông tin về giá, hình ảnh, lịch sử giao dịch

• Zestimate: Ước tính giá trị nhà dựa trên thuật toán
• Thông tin về trường học, tỷ lệ tội phạm khu vực
• Tính năng so sánh giá với các nhà lân cận

Realtor.com: Website chính thức của hiệp hội môi giới bất động sản

• Dữ liệu từ MLS, cập nhật nhanh và chính xác
• Thông tin chi tiết về lịch sử giá, thuế bất động sản
• Kết nối trực tiếp với listing agent

Redfin: Platform hiện đại với công cụ phân tích mạnh

• Tour ảo 3D, thông tin giao dịch real-time
• Redfin Estimate độc lập với Zestimate
• Dịch vụ môi giới với commission thấp hơn

Tiêu chí đánh giá ngôi nhà:

Về vị trí:

• Khoảng cách đến trường học, bệnh viện, shopping mall
• Tình hình giao thông, phương tiện công cộng
• Kế hoạch phát triển đô thị trong tương lai
• Tỷ lệ tội phạm và an ninh khu vực

Về cấu trúc nhà:

• Năm xây dựng và lịch sử cải tạo
• Diện tích đất (lot size) và diện tích sàn
• Số phòng ngủ, phòng tắm phù hợp nhu cầu
• Hệ thống điện, nước, điều hòa

Về tài chính:

• Giá listing so với giá bán gần đây của khu vực
• Thuế bất động sản hàng năm
• HOA fee nếu là condo/townhouse
• Tiềm năng tăng giá và cho thuê

Lịch xem nhà hiệu quả:

Nên lên lịch xem 5-8 nhà trong một chuyến đi để so sánh trực tiếp. Mỗi ngôi nhà dành 45-60 phút để:

• Kiểm tra kỹ từng phòng, đặc biệt kitchen và bathroom
• Chụp ảnh, ghi chú những điểm cần sửa chữa
• Hỏi về lịch sử của nhà (water damage, pest problems)
• Đánh giá feeling về khu vực xung quanh

Bước 3: Thỏa thuận, đàm phán và làm hợp đồng

Phân tích giá thị trường (Comparative Market Analysis):

Trước khi đưa ra offer, cần nghiên cứu giá bán của 3-5 nhà tương tự đã bán trong vòng 3-6 tháng gần đây (comparables hoặc “comps”). Các yếu tố so sánh:

• Diện tích sàn (trong phạm vi +/- 20%)
• Số phòng ngủ, phòng tắm
• Năm xây dựng (trong phạm vi +/- 10 năm)
• Khoảng cách không quá 0.5 dặm (0.8 km)
• Tình trạng nhà tương tự

Chiến lược đàm phán giá:

Thị trường người mua (Buyer’s Market):

• Offer 5-10% thấp hơn asking price
• Yêu cầu seller trả closing cost
• Đặt nhiều contingencies (điều kiện)
• Thời gian closing dài hơn để thuận lợi

Thị trường người bán (Seller’s Market):

• Offer bằng hoặc cao hơn asking price
• Waive một số contingencies
• Cash offer có lợi thế lớn
• Thời gian closing ngắn (15-21 ngày)

Thị trường cân bằng:

• Offer 2-3% thấp hơn asking price
• Thương lượng closing cost 50-50
• Giữ các contingencies quan trọng

Các điều khoản quan trọng trong hợp đồng:

Purchase Price: Giá mua đã thỏa thuận
Earnest Money: Tiền đặt cọc (thường 1-3% giá nhà)
Contingencies: Các điều kiện hủy hợp đồng

• Inspection contingency (7-10 ngày)
• Appraisal contingency (nếu vay mortgage)
• Financing contingency (nếu cần vay)

Closing Date: Ngày hoàn tất giao dịch (thường 30-45 ngày)
Inclusions/Exclusions: Những gì được bao gồm/loại trừ

Kinh nghiệm thương lượng:
“Trong thị trường cạnh tranh, việc thể hiện sự nghiêm túc qua pre-approval letter và proof of funds rất quan trọng. Nhiều seller ưu tiên cash offer dù thấp hơn 5-10% so với financed offer” – Chuyên gia Định Cư Mỹ EB3.

Bước 4: Thuê người thẩm định nhà

Home Inspection – Kiểm tra kỹ thuật:

Đây là bước quan trọng nhất để phát hiện các vấn đề tiềm ẩn có thể tốn kém sau này. Chi phí $400-800 USD tùy kích thước nhà.

Các hạng mục kiểm tra chính:

Hệ thống kết cấu:

• Foundation, basement, crawl space
• Walls, ceiling, floor
• Windows, doors
• Roof và gutter system

Hệ thống điện:

• Electrical panel, wiring
• Outlets, switches, lighting
• GFCI protection
• Compliance với building code

Hệ thống nước:

• Water pressure, leaks
• Water heater condition
• Plumbing fixtures
• Sewer line (nếu cần)

HVAC (Heating, Ventilation, Air Conditioning):

• Furnace, air conditioner
• Ductwork và air quality
• Insulation đầy đủ
• Energy efficiency

Các vấn đề thường gặp và chi phí sửa chữa:

Vấn đề	Chi phí sửa chữa	Mức độ nghiêm trọng
Roof leak	$5,000-15,000 USD	Cao
HVAC replacement	$8,000-20,000 USD	Cao
Foundation cracks	$3,000-25,000 USD	Rất cao
Electrical rewiring	$10,000-30,000 USD	Cao
Plumbing issues	$2,000-10,000 USD	Trung bình
Paint, cosmetic	$5,000-15,000 USD	Thấp

Appraisal – Thẩm định giá trị:

Nếu vay mortgage, ngân hàng sẽ yêu cầu appraisal để đảm bảo giá trị nhà tương xứng với khoản vay. Chi phí $500-800 USD.

Appraiser sẽ:

• So sánh với comparable sales
• Đánh giá condition của nhà
• Xác định fair market value

Nếu appraised value thấp hơn contract price, bạn có thể:

• Thương lượng giảm giá với seller
• Đóng thêm tiền chênh lệch
• Hủy hợp đồng (nếu có appraisal contingency)

Title Search – Kiểm tra quyền sở hữu:

Title company sẽ kiểm tra lịch sử pháp lý của nhà để đảm bảo:

• Seller có quyền bán hợp pháp
• Không có liens, judgments nào chưa thanh toán
• Property taxes đã được thanh toán đầy đủ
• Không có legal disputes

Chi phí title insurance: 0.5-1% giá trị nhà, bảo vệ bạn khỏi rủi ro về quyền sở hữu.

Bước 5: Vay thế chấp và hoàn tất thủ tục

Mortgage cho người nước ngoài:

Để thành công, bạn cần tích lũy kinh nghiệm vay mortgage ở Mỹ, đặc biệt khi là người nước ngoài. Quá trình này khó khăn hơn công dân Mỹ nhưng không phải không thể. Một số ngân hàng chuyên cung cấp dịch vụ này:

Bank of America:

• Cho vay tới 70% giá trị nhà
• Lãi suất cao hơn 1-2% so với công dân Mỹ
• Yêu cầu down payment tối thiểu 25%

Wells Fargo:

• Chương trình Foreign National Mortgage
• ITIN thay vì SSN
• Credit report từ quê nhà

HSBC USA:

• Ưu đãi cho khách hàng có tài khoản HSBC quốc tế
• Premier relationship advantages
• Streamlined process

Yêu cầu chung để vay mortgage:

Tài liệu tài chính:

• Bank statements 2-3 tháng gần nhất
• Tax returns 2 năm gần nhất (nếu có)
• Employment verification letter
• Asset statements (stocks, bonds, other properties)

Down payment: 25-40% giá trị nhà
Debt-to-Income ratio: Không quá 43%
Credit score: Tối thiểu 620-640
Cash reserves: 2-6 th | 22-30% | $110.000-150.000 USD |